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Grundlagen für  die Wertermittlung - Hinweise für Parteien im Bewertungsfall

 

 

1) Aktuelle ertragskundliche Daten

Vielfach werden bei der Herleitung von Bestandeswerten ertragskundliche

Daten aus Forsteinrichtungswerken mit zurückliegenden Stichtagen

übernommen. Die Fortschreibung solcher Daten ohne Abgleich

zum Bewertungsstichtag im Objekt geht zu Lasten der Beteiligten,

weil Abweichungen in Wuchsleistung, Qualität, Fläche und Masse

unberücksichtigt bleiben.

In Sonderheit gerät eine Wertermittlung ohne Messung und

Fortschreibung der Durchmesserentwicklung für den

Kreisflächenmittelstamm zum Nachteil für die Parteien.

Abhilfe in solchen Fällen ist nur durch eine aktuelle Erhebung der

ertragskundlichen Daten im Bestand zu erreichen.

 

 

2) Pauschalisierende Kaufpreissammlungen

Eine Wertermittlung auf der Grundlage von Vergleichswerten  aus

Kaufpreissammlungen mit nicht differenzierten Boden- und

Aufwuchswerten - wie sie vielfach in Nordrhein-Westfalen

angewandt wird - erfüllt zwar die Grundanforderung an eine

Bewertung nach dem Baugesetzbuch, hat aber nichts gemein

mit einer Waldbewertung. Die Folge daraus ist, dass reale Werte

entweder nicht erfasst werden oder nicht existierende Werte

über eine pauschalisierende Annahme als vorhanden erscheinen.

 

 

3) Individuelle Bodenwertermittlung

Ausgehend von den durch die Gutachterausschüsse für Grund-

stückswerte ermittelten reinen Durchschnittsbodenpreisen ergeben

sich im Einzelfall regelmäßig Abweichungen, die durch Lagemerkmale,

Ausformung, Topographie, Erschließungsgrad und nicht zuletzt durch

Grundbuchrechtliche Bestimmungen bedingt sind.

Eine pauschale Übernahme der Durchschnittspreise ohne

Berücksichtigung wertbeeinflussender Merkmale geht daher

wiederum zu Lasten der Beteiligten.

 

 

4) Zwei- und Mehrschichtbestände in der Bestandesbewertung

Als beteiligte Partei - zumal, wenn Sie nicht sachkundig sind - sollten Sie

bei der Darstellung von zweischichtigen oder mehrschichtigen Waldbeständen

in einer Waldbewertung darauf achten, dass neben der zahlenhaften Beschreibung

und Herleitung von Bestandeswerten auch die Themen Wuchsdynamik,

Konkurrenzverhalten sowie art- und zeitgerechte Baumartenwahl abgehandelt

werden.

Was sich vordergründig zunächst als abwechslungsreiche Ansammlung

von Einzelwerten liest, kann tatsächlich auch eine nach Baumarten und 

Beimischungszeitpunkt unverträgliche Mischung sein.

Als Folge entstehen Mehrkosten zur Bestandesregulierung.

Oder die Erkenntnis, dass der Ausfall von Bestandesteilen zur

Qualitätsminderung des Restbestandes führt.

 

 

5) Besondere Waldstandorte

Objekte auf ehemaligen Deponieflächen können nicht als reguläre

Waldbestände bewertet werden. Unkenntnis über die Beschaffenheit und

den Inhalt des Untergrundes einerseits sowie das Risiko einer vorzeitigen

Räumung mit nicht kostendeckenden Bestandeswerten andererseits

verbieten es, solche Flächen in herkömmlicher Weise zu betrachten.

Auch  ein gesund und wuchsfreudig erscheinender Aufwuchs sollte daüber

nicht hinwegtäuschen.

 

 

6) Waldflächen mit abweichender Nutzung

Bei Flächen, die im Liegenschaftskataster als Wald geführt werden,  können

abweichende Nutzungen vorliegen. Die Bandbreite reicht von Freizeit- und

Erholungsnutzung über die aussetzende bis zur ständigen gewerblichen

Nutzung. Im Bewertungsfall muss die tatsächliche Nutzung berücksichtigt

werden. Sei es, dass eine Nutzung als begünstigtes Agrarland Eingang in

die Bewertung findet. Oder sei es, dass eine gewerbliche Nutzung

in die Bewertung einfließt.

 

 

öbuv Forstsachverständiger Brandt | guentherbrandt@gmx.de